「うちの街にデータセンターはいらない」と言われるほど、希少価値が上がる
大規模なデータセンターは電力を大量消費し、騒音や景観問題を生む。住民からの反発で建設を断る地域が増えている。逆説的だが、これが既存データセンターの価値を押し上げている。需要が増えるのに供給が制限される──これは典型的な価格上昇のシナリオだ。
データセンターREITとは何か
REIT（不動産投資信託）の中に、データセンターを主な保有物件とするものがある。代表的なのがEquinix（EQIX）とDigital Realty（DLR）。これらは世界中の主要都市にデータセンターを保有し、クラウド企業や通信会社に施設を貸し出している。
NVDAのGPUで動くAIモデルを動かすには、そのGPUが置かれたデータセンターが必要だ。NVDAを$119で仕込んでいた頃から「AIが来る」と思っていたが、その先にある「箱物（建物）」への投資という発想はREITを見て気づいた。
配当と成長の両取りができる可能性
REITは法律上、利益の多くを配当に回す義務がある。データセンターREITは配当利回りが2〜3%程度だが、AI需要の拡大による施設の稼働率上昇・賃料増額が見込める。配当+値上がり益の両取りが期待できる点で、JEPIやSPYDと比べても面白い選択肢だと思っている。
リスクは金利上昇局面でREIT全体が売られやすいこと。僕はまだREITへの直接投資はしていないが、次に整理する候補として注目している。
REITへの投資を始める前に確認すべきこと
データセンターREITに興味を持ったとき、私が最初に確認したのは金利動向だ。REITは借り入れで物件を取得することが多いため、金利上昇局面では借入コストが増えてバリュエーションが下がりやすい。2022〜2023年のREIT全体の下落はこれが主因だった。
逆に言うと、金利の低下局面ではREITは追い風を受けやすい。FRBの利下げが進みつつある今（2026年）は、REITにとっての環境が改善しつつある局面とも言える。私がデータセンターREITを「次の候補」として注目しているのはこの背景もある。
ただ、EQIXやDLRはすでに割高感がある水準で推移していることも事実だ。今から入るなら「一括」ではなく分割で様子を見ながら買い進める形を考えている。焦って入って下がっても困るので、コシダカで学んだ「ナンピン沼」への警戒心は忘れていない。
難しい局面ほど、冷静に自分の基準に戻ることが大切だと感じています。投資判断はご自身でどうぞ。
・代表的なデータセンターREITにはエクイニクス（EQIX）やデジタル・リアルティ・トラスト（DLR）があり、いずれも米国上場
・REIT（不動産投資信託）は借入依存度が高い業態のため、一般に金利上昇局面では評価が下がりやすく、金利低下局面では追い風を受けやすい構造がある
「反対運動が起きるほど希少価値が上がる」という逆説的な構造は、調べていて一番面白いと感じた点だ。割高感は感じつつも、分割して様子を見ながら入る慎重さは崩さないようにしている。
データセンター冷却やインフラ株についても別記事で掘り下げた。（データセンター冷却・インフラ株の記事）
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