住宅ローンの金利が上がってくると、「借り換えたほうがいいのでは」と考える人が増える。銀行によって金利の上げ幅がちがうので、借りている銀行とほかの銀行の金利の差が、少しずつ開いてきているからだ。
先に答えを書いておくと、借り換えの目安は「金利差1%以上・残高1,000万円以上・残り10年以上」とよく言われる。借り換えには諸費用が30万〜100万円かかるので、金利差が小さいと、浮いた利息で費用を取り戻すまでに長い年月がかかる。残高3,000万円・残り25年で計算すると、金利差1%なら約6年で元が取れるが、0.3%だと18年以上かかった。
私は地方銀行で住宅ローンを借りていて、最初の10年の固定期間が終わってからは変動金利で返している（その話は固定10年が4%になった記事に書いた）。銀行ごとの金利の差は少しずつ変わってきているが、私は「差が1%以上になったら借り換えを考える」と決めている。なぜ1%なのか、実際に計算してみた。
住宅ローンの借り換えにかかる諸費用はいくら？
借り換えは、新しい銀行でお金を借りて、今の銀行のローンを一括で返す手続きだ。家を買ったときと同じように、いろいろな費用がかかる。
| 費用 | 目安 | 残高3,000万円の場合 |
|---|---|---|
| 新しい銀行の事務手数料（定率型） | 借りる額の2.2%前後 | 約66万円 |
| 新しい銀行の事務手数料（定額型） | 3万〜10万円程度 | （定額型を選んだ場合） |
| 抵当権を付ける登記の税金 | 借りる額の0.4% | 約12万円 |
| 司法書士への報酬 | 5万〜15万円程度 | 約10万円 |
| 今のローンの抵当権を外す費用・印紙代など | 数万円 | 約4万円 |
| 合計 | 30万〜100万円程度 | 約92万円（定率型） |
※比較サイトや銀行の解説にある相場をもとにした目安。実際の金額は銀行や物件、借入額で変わる。今のローンを一括で返すときの手数料がかかる銀行もある。
いちばん大きいのは、新しい銀行に払う事務手数料だ。「借りる額の2.2%」という定率型だと、3,000万円なら66万円にもなる。一方で、3万〜10万円の定額型の銀行もある。ただ、定額型は金利が少し高めだったり、別に保証料がかかったりすることもあるので、手数料と金利をセットで比べる必要がある。
金利差いくらなら得？残高3,000万円・残り25年で試算
今の金利を変動1.5%として、借り換え先の金利が0.3%・0.5%・1%低かった場合を計算した。どちらの金利も25年間変わらないという単純な前提だ。
| 金利差 | 毎月の返済額 | 月に浮く額 | 25年で浮く額 | 諸費用92万円の元が取れるまで |
|---|---|---|---|---|
| （借り換えなし）1.5% | 約12万円 | ― | ― | ― |
| 0.3%（1.2%へ） | 約11万5,800円 | 約4,200円 | 約125万円 | 約18年 |
| 0.5%（1.0%へ） | 約11万3,100円 | 約6,900円 | 約208万円 | 約11年 |
| 1.0%（0.5%へ） | 約10万6,400円 | 約1万3,600円 | 約407万円 | 約5年8カ月 |
※元利均等返済、ボーナス払いなし。元が取れるまでの年数は、諸費用92万円÷月に浮く額の単純計算。
表だけ見ると、金利差0.3%でも25年トータルでは得になる。でも、諸費用の元を取るまでに18年かかる。変動金利の場合、これはかなり危うい話だと思う。
なぜ私は「金利差1%」を目安にしているのか
理由は、変動金利どうしの比較だからだ。
変動金利は、半年ごとに見直される。借り換えた直後は0.3%低くても、その後に新しい銀行のほうが大きく金利を上げれば、差はすぐに縮んでしまう。最近の金利の上げ方を見ても、銀行によって上げ幅はばらばらだった。18年先まで「0.3%の差」が続く保証は、どこにもない。
一方、金利差が1%あれば、6年弱で諸費用の元が取れる。そこから先に差が多少縮んでも、損にはなりにくい。費用を取り戻すまでの期間が短いほど、読み違えたときのダメージが小さい。だから私は、「1%」を線にしている。
もう一つは、手間と見えない費用だ。借り換えには、新しい銀行の審査、書類集め、平日の手続きがある。団体信用生命保険（団信）も入り直しになるので、健康状態によっては条件が変わることもある。数字に出ない手間まで考えると、少しの差なら「今のままでいい」と思っている。
借り換えの前にできること：今の銀行に相談する
調べてみて、借り換え以外の選択肢もあることを知った。
- 今の銀行に金利の引き下げを相談する：ほかの銀行の金利を示して相談すると、優遇幅を見直してもらえることがあるという。諸費用がほとんどかからないのが大きい
- 繰り上げ返済を考える：手元のお金に余裕があれば、元本を減らすことで利息を減らせる。ただ、その分をNISAなどで運用したほうがいいという考え方もあり、金利しだいで答えが変わる
- 年に1回、金利の差を確かめる：変動金利の見直しのお知らせが届いたときなど、タイミングを決めてほかの銀行の金利と比べる。私もこれからは、そうするつもりだ
変動金利で返している人は、金利が上がっても毎月の返済額がすぐには変わらない「5年ルール」のある銀行が多い。でも、その間も利息の割合は増えている。その仕組みはフラット35が過去最高になった記事にまとめた。
借り換えは、うまくいけば数百万円の差になる。でも、諸費用と、変動金利の先の読めなさを考えると、「少し安いから」で飛びつくものではないと思う。私は、差が1%を超えるまでは今の銀行で返し続けて、そのときが来たら見積もりを取って、元が取れるまでの年数を計算するつもりだ。
※本記事の試算は一定の前提を置いた単純計算で、実際の返済額・諸費用は金融機関や契約内容によって異なります。借り換えを検討する際は、各金融機関の見積もり（諸費用の明細）で確認してください。特定の金融機関や商品を勧めるものではありません。
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