フラット35が過去最高の固定金利に――変動で住宅ローンを組んだ自分が今考えていること

今朝ニュースを見ていたら、「フラット35の固定金利が過去最高を更新」という話が流れてきた。我が家は数年前に住宅ローンを変動金利で組んでいるので、正直ちょっと他人事ではない。気になって調べてみることにした。

フラット35、現行制度開始以来の最高金利に

住宅金融支援機構が発表した2026年9月のフラット35の適用金利(返済期間21〜35年)は、最低で年3.460%。8月の3.290%からさらに上昇し、現行制度になった2017年10月以降で最高を更新したという。背景にあるのは長期金利の上昇で、9月1日の国内債券市場では新発10年物国債の利回りが3.000%に達した。これは1996年9月以来、実に30年ぶりの水準だ。

固定金利は一般的に、この新発10年国債利回りのような長期金利を参考に決められる。長期金利が上がれば、フラット35のような固定型住宅ローンの金利もほぼ連動して上がっていく、という関係にある。

変動金利のほうも、実はすでに動いている

固定金利ばかりが注目されがちだが、変動金利も無風ではない。2026年9月には、ドコモSMTBネット銀行・楽天銀行・三菱UFJ銀行・三井住友銀行などが変動金利を引き上げており、三菱UFJ・三井住友の2行は0.25%の引き上げになったという。10年固定(メガバンク平均)は3.84%まで上がっているとの情報もあり、固定・変動そろって上昇局面に入っていることが分かる。

ここで押さえておきたいのが、固定と変動では金利が反映されるまでの”時間差”が違うという点だ。固定金利は長期金利の動きにほぼ即座に反応するのに対し、変動金利は日銀の利上げ→短期プライムレートの見直し→一定のタイムラグを経て変動金利の基準金利に反映、という段階を踏む。今回の記事執筆時点の情報では、多くの銀行の変動金利は2026年10月前後に引き上げが行われても、実際の返済額に影響が出るのは2027年1月頃になる見込みだという。「今はまだ変わっていないから大丈夫」ではなく、「これから数ヶ月かけてじわじわ効いてくる」という時間差を意識しておく必要がありそうだ。

変動金利のメリット・デメリット

ここで改めて、変動金利と固定金利それぞれの特徴を整理しておきたい。変動金利の最大のメリットは、一般的に固定金利よりも当初の金利水準が低く、月々の返済額を抑えやすいことだ。将来的に金利が下がった場合は、その恩恵をそのまま受けられる可能性もある。

一方でデメリットは、将来の金利上昇リスクを自分自身が負うことになる点だ。返済額が変わる可能性がある以上、長期の資金計画が立てにくく、家計管理の難易度は上がる。「今は低いから」という理由だけで選ぶと、今回のような利上げ局面で想定外の負担増に直面するリスクがある。

固定金利のメリット・デメリット

固定金利のメリットは、何と言っても完済まで返済額が変わらない安心感だ。将来の金利上昇リスクを負わずに済むため、長期の家計計画を立てやすい。子どもの教育費など、他の支出計画とあわせてローンの負担を固定しておきたい人には向いている。

デメリットは、一般的に変動金利より当初の金利水準が高く、月々の返済額がその分大きくなりやすいこと。そして、契約後に市場金利が下がった場合でも、その恩恵を受けられない点だ。フラット35のように今まさに過去最高水準まで上がっているタイミングで新規に固定金利を選ぶ場合、この「高い水準で固定してしまう」リスクは特に意識しておく必要がある。

変動金利には「5年ルール」「125%ルール」という安全弁がある

変動金利について調べていて、改めて押さえておきたいと思ったのが「5年ルール」と「125%ルール」だ。多くの銀行の変動金利型住宅ローン(元利均等返済)には、金利が半年ごとに見直される一方で、月々の返済額自体は5年間据え置かれる「5年ルール」がある。さらに、5年後に返済額を見直す際も、新しい返済額は見直し前の125%を超えないようにする「125%ルール」がセットになっている。急激な負担増を緩和するための、いわば安全弁のような仕組みだ。

ただし、注意しておきたい点が2つある。1つ目は、このルールはあくまで「返済額」を一時的に据え置くだけで、金利そのものの上昇は止まらないということ。返済額に占める利息の割合が増え、最悪の場合は利息を払いきれず元本の返済が進まない「未払利息」が発生するリスクもある。2つ目は、このルールが適用されるのは「元利均等返済」を選んだ場合であり、「元金均等返済」を選んでいる場合は5年ルール・125%ルールそのものが存在しないという点だ。これは銀行の種類(メガバンクかネット銀行か)による違いではなく、返済方式の違いによるものなので、自分がどちらの返済方式で契約しているかを確認しておく価値はありそうだ。

変動金利を選んだ自分として、今どう感じるか

我が家は数年前、住宅ローンを組む際に変動金利を選んだ。当時は「固定より金利が低い分、月々の負担を抑えられる」というシンプルな理由だった。今回の一連のニュースを見て、正直「このタイミングで固定に借り換えるべきか」という考えが一瞬頭をよぎったのも事実だ。ただ、借り換えには諸費用もかかるし、今後の利上げペースが本当にどこまで続くのかは誰にも断定できない。今のところは、家計への影響を注視しながら、慌てて動かずに様子を見るつもりでいる。

変動と固定、どちらが正解かは断定できない

今後の金利動向について、いくつかのシナリオが考えられる。日銀の利上げが小刻みに続き、変動金利も段階的に上がっていくシナリオ。逆に、景気減速などを理由に利上げペースが鈍化し、変動金利の上昇が限定的にとどまるシナリオ。あるいは、すでに固定金利が高い水準まで織り込んでいるため、今後はむしろ固定と変動の差が縮まっていくシナリオも考えられる。どれが正解かを断定することはできないが、少なくとも「変動金利だから安心」「固定金利だから損」といった単純な決めつけは危ういと感じている。

まとめ

フラット35の金利が過去最高を更新したというニュースは、固定金利を検討している人だけの話ではない。変動金利を選んでいる人にとっても、同じ長期金利上昇の流れの延長線上にある話だ。これから住宅ローンを組む人はもちろん、すでに変動金利で借りている人も、金利がどういう経路・タイムラグで自分の返済額に影響してくるのかを、一度整理しておく価値があると感じた。

※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融機関・商品を推奨するものではありません。住宅ローン金利・金融政策動向等は2026年9月時点の情報に基づいており、今後変更される可能性があります。住宅ローンの借り換え等の判断は、ご自身の状況を踏まえて自己責任で行ってください。