「変動金利で借りたのは正解だったのか」と、最近よく考える
私は数年前に住宅ローンを変動金利で組んだ。当時は「変動の方が断然安い」という空気が強く、周囲もほとんどが変動を選んでいた。でも今、日本銀行が金利正常化を進める中で、毎月の返済額が変わるかもしれないという現実が迫ってきた。
投資の話だけでなく、ローンも含めた「家計の金利リスク」を考える必要が出てきた。
変動金利の仕組みと「5年ルール」「125%ルール」の落とし穴
変動金利住宅ローンには、多くの場合「5年ルール」と「125%ルール」がある。5年ルールとは、金利が上がっても返済額は5年間変わらないというもの。125%ルールは、返済額の上昇幅を前回の125%以内に制限するものだ。
これを見て「だったら安心」と思う人もいるかもしれないが、注意が必要だ。返済額が変わらなくても、利息の占める割合が増えることで元本の減り方が遅くなる。最終的に返済が終わらないケースも理論上はありうる。
繰り上げ返済か、投資継続か
住宅ローンの金利が上がると、実質的に毎月のコストが増える。「投資に回すお金を減らして繰り上げ返済を優先すべきか」という判断が必要になる。私自身は、ローンの金利が投資の期待リターンを上回るようであれば繰り上げ返済を優先すべきだと思っている。変動金利が2〜3%に近づいてくると、リスクのないリターンとして繰り上げ返済はかなり合理的な選択になる。
今後金利がさらに上昇するなら、固定金利への借り換えも選択肢だ。ただし借り換えには手数料がかかるので、損益分岐点の計算が必要だ。自分のローンを「ほったらかし」にしないことが、金利上昇時代の基本だと思っている。
変動金利と固定金利、どっちを選ぶべきか
住宅ローンを変動金利で借りている人は、日本の金利上昇が続く局面では追加コストの可能性がある。変動金利は定期的に見直されるため、金利が上がれば月々の返済額が増えたり、返済期間が延びたりする仕組みだ。自分も変動金利組なので他人事ではなく、周囲の友人からも「変動が怖くなってきた」という話をよく聞くようになった。
固定金利は変動より高い金利で始まるが、返済額が確定する安心感がある。「上がるリスクを金利差分の保険料と考えて固定を選ぶ」という発想だ。どちらが得かは将来の金利次第だが、「固定で生活設計を立てられる安心感」には数字以上の価値がある人もいる。
住宅ローンも「リスクを取るか、コストを払ってリスクを減らすか」という投資判断と同じ構造だ。株式投資でリスクを取れる人が、ローンは固定にするのは一見矛盾しているように見えて、「生活の安定基盤は守る」という合理的な判断でもある。自分の収入の安定性とリスク許容度を総合的に考えることが大切だ。
相場は読めません。ただ、こういう見方もあると知っておくだけで、パニックにならずに済む場面があると思っています。
・住宅ローンの変動金利は一般的に固定金利より1〜1.5%程度低く設定されることが多く、これが「金利差分の保険料」に相当する
・日本銀行の金利正常化により、変動金利の基準となる短期プライムレートも上昇局面に入りつつある
変動金利を選んだ判断が正しかったかどうかは、正直まだわからない。ただ「上がるかもしれない」という前提で家計にゆとりを持たせておくことは、今からでもできる備えだと思っている。
なお、米国の借金が40兆ドルを超えた背景は別の記事でも書いているので、興味があれば合わせて読んでほしい。
個人向け国債の金利水準についても別記事で書いている。（個人向け国債の記事）
コメント