マンション短期転売の税金を重く？国交省が要望——今も5年以下は39.63%。「5年」は1月1日で数える落とし穴と、マイホームの3,000万円控除を持ち家の私が整理した

新築マンションの値段が、とんでもないことになっている。不動産経済研究所によると、2026年8月の東京23区の新築マンションの平均価格は1億3,821万円。もはや普通の会社員が手を出せる値段ではない。

この高騰への対策として、国土交通省が8月28日に出した来年度の税制改正の要望に、「実需に基づかない投機的な取引を抑える方策」を盛り込んだ。報道では、買ってすぐ売る「短期転売」の税金を重くする案が想定されている。

私は11年前に建てた戸建てに住んでいて、マンションの売り買いには縁がない。それでも、家を売るときの税金のルールは、持ち家のある人なら誰にでも関係する。調べてみたら、「5年」の数え方に、知らないと数百万円損をしかねない落とし穴があった。

今のルール：5年を境に税率がほぼ倍

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、税金がかかる。その税率は、持っていた期間で大きく変わる。

すでに、短期で売ると約2倍の税金がかかる仕組みになっている。今回の案は、この短期の税金を、さらに重くするというものだ。ただし、国交省の要望には「必要な検討を行い、所要の措置を講じる」としか書かれておらず、税率も、対象も、まだ何も決まっていない。

落とし穴：「5年」は買った日から数えない

ここが今回いちばん驚いたところだ。「5年」は、買った日から5年ではなく、「売った年の1月1日時点」で5年を超えているかで判定する。

具体的に計算してみる。

Aは、実際には5年以上持っているのに、短期扱いになる。仮に投資用の部屋で2,000万円の利益が出たとすると、税金は次のように変わる。

• 短期（A）：2,000万円×39.63%＝約793万円
• 長期（B）：2,000万円×20.315%＝約406万円

半年あまり売るのを待つだけで、約387万円の差だ。ざっくり言うと、「買った年の1月1日から6年たってから売る」と覚えておくと間違いにくい。

マイホームなら「3,000万円控除」がある

ここまで読むと、「転勤や家庭の事情で、自分が住んでいる家を早く売ることになったら、重い税金がかかるの？」と心配になる人もいると思う。私もそこが気になった。

調べると、自分が住んでいた家を売る場合は、持っていた期間にかかわらず、利益から最大3,000万円を差し引ける特例（居住用財産の3,000万円特別控除）がある。利益が3,000万円以内なら、短期でも長期でも税金はかからない。ここでいう利益（譲渡所得）は、売った値段から、買った値段（建物は使った年数に応じて減らした額）と売るためにかかった費用を引いたものだ。10年を超えて住んだマイホームなら、さらに税率が下がる特例もある。

ただし、条件もある。

• 実際に自分が住んでいた家であること（別荘や、控除を受けるためだけに住んだ家はダメ）
• 住まなくなってから3年目の年末までに売ること
• 親子や夫婦など、特別な関係の人に売るのではないこと
• 前の年や前々年に、同じ特例を使っていないこと

なので、新しい重い税金ができても、それが「投機的な取引」だけを狙うものなら、普通に住んでいる人への影響は限られるはずだ。問題は、その線引きをどうするかだと思う。

どれくらい「短期転売」が増えているのか

国交省の調査（2024年1〜6月）では、新築マンションのうち、買ってから短い期間で売られたものの割合（2024年1〜6月）は次のとおりだった。

都心6区では、新築マンションの8戸に1戸が短期で売られている計算で、それまでの最高の2.7倍に増えた。「住むためではなく、値上がりを見込んで買う」人が増えているのは確かなようだ。

税金を重くすれば、マンションは安くなるのか

ここは正直、私も「そう単純ではない」と思った。報道や専門家の意見を読むと、次のような心配も出ている。

• 値上がりの理由は転売だけではない：資材や人件費の高騰、土地の取り合い、国内外の投資のお金など、いくつもの理由が重なっている
• 売り物が減るかもしれない：税金が重いと「今は売らずに持っておこう」という人が増え、中古の売り物が減る
• 事情があって売る人が困るかもしれない：転勤や離婚など、やむを得ず早く売る人まで重い税金の対象になると、困る人が出る

実は、税金の法律の中には、土地の短期の売買の税金を重くする条文がすでにあり、2029年3月末まで「お休み（適用停止）」になっている。今回の議論は、こうした仕組みも含めて、どこまで踏み込むかが焦点になりそうだ。年末（例年12月中旬）にまとまる与党の税制改正大綱で方向が決まり、法律として成り立つのは早くても来年の国会になる。

持ち家の人こそ「売るときの税金」を知っておく

私は家を建てたとき、ローンの金利のことは必死に調べたが、「売るときの税金」は一度も考えなかった。住み続けるつもりで建てたので当然といえば当然だ。でも人生、何があるか分からない。今回調べて、「1月1日で数える5年」と「マイホームの3,000万円控除」の2つは、持ち家のある人なら知っておいて損はないと思った。

そして、投資の目線でも気づいたことがある。株は、NISAなら利益に税金がかからず、特定口座でも持っていた期間に関係なく税率は20.315%で一定だ。不動産は、持っていた期間で税率が倍近く変わる。「すぐ売れて、税金のルールも単純」なのは株の大きな長所だと、あらためて感じた。逆に言えば、不動産で短期の値上がりを狙うのは、税金の面ではかなり不利な戦い方だ。

マンションの高騰そのものは、税金だけでは止まらないと思う。それでも、住むための家が「値上がりを狙う商品」になりすぎないようにする議論は、必要だと感じている。年末の税制改正大綱で、どんな線引きになるのかを見ておきたい。ポイントは、投機的な転売だけを狙い撃ちにできるかどうかだ。「税金を重くすればマンションが安くなる」と期待しすぎず、売り物が減るといった副作用も含めて見ていくつもりだ。

※税率は所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。新築マンションの価格は不動産経済研究所（2026年8月）、税制改正の要望は国交省の2026年8月28日の発表にもとづきます。3,000万円特別控除には本文以外にも細かい条件があるので、実際に売るときは国税庁の案内や税理士に確認してください。