賃貸契約には2種類ある──定期借家・普通借家の違いを知って、家賃値上げ時代を乗り切る

更新できると思っていたら「定期借家」だったという話

僕は賃貸暮らしで持ち家はない。住宅ローンはまったく他人事として生きているが、賃貸にはそれなりの注意点がある。先日、知人が「更新できないと言われた」と困っていて、初めて普通借家と定期借家の違いをちゃんと調べた。

普通借家：借りる側に更新権がある

一般的な賃貸契約は普通借家契約だ。2年ごとの更新が多く、借主が希望すれば基本的に更新できる。大家が「出て行ってほしい」と言っても、正当な理由がなければ法的に認められない。借主に手厚い設計になっている。

ただし、この「更新できる安心感」があるからこそ、家賃値上げ交渉の主導権は大家側にある程度移っている。最近は物件不足の地域で家賃更新時に数千円〜数万円の値上げを提示されるケースが増えている。

定期借家：期間が来たら原則終了

定期借家契約は、あらかじめ決めた期間で契約が終わる。大家が「更新しない」と言えば退去しなければならない。その代わり、家賃が相場より低めに設定されているケースが多い。短期での入居や立ち退きリスクを理解した上で選ぶなら悪くないが、「気づかずに定期借家だった」は後悔のもとだ。

家賃値上げ時代に知っておきたいこと

どちらの契約でも、家賃値上げを一方的に受け入れる必要はない。協議の余地は法律上ある。普通借家なら更新拒否のハードルが高いので、相談しやすい立場にある。賃貸暮らしを選んでいる僕にとって、この知識は「住宅ローンより身近な防衛知識」だと改めて思った。

私が賃貸更新のたびに確認していること

普通借家契約で住んでいると、更新のたびに「家賃を上げたい」という話が来る可能性がある。実際に私の周囲でも、2024〜2025年にかけて家賃値上げ交渉の話が増えてきた。インフレが続く中で大家側も維持費・修繕費が増えており、値上げの要求自体は理解できる。

重要なのは、普通借家契約では借主の権利が比較的強いという事実だ。正当な事由がなければ大家から一方的に退去させることはできないし、家賃の値上げも合意なしには強制できない。「値上げを受け入れなければ退去させる」という脅しは法的には成り立たないことが多い。

契約書を改めて確認して、定期借家か普通借家かを把握しておくこと。特に定期借家の場合は、期間満了で確実に退去が求められる。「よくわからないまま更新した」が一番危ない。賃貸契約も投資と同じで、仕組みを理解してから動くことが損をしない基本だ。

私の判断が正しいとは限りません。でも、こういう角度から見てみると世界が広がる気がしています。売買はご自身の判断で。

住宅ローンの金利上昇についても別記事で書いた。（住宅ローンの金利上昇に関する記事）